Por Simone Gonçalves
Advogada – OAB/RS 74.437
Nos dias de hoje, é cada vez maior o número de condomínios que sofrem com os elevados índices de inadimplência.
Assim, diante do alto índice de inadimplência, muitos síndicos e administradoras buscam soluções para reduzir o número de seus inadimplentes.
E, nessa busca de soluções, uma das maiores dúvidas é quanto a possibilidade de responsabilização do síndico ou do condomínio pela divulgação dos condôminos inadimplentes, seja em assembléia, balancete do condomínio, quadro de avisos do edifício e/ou elevadores.
Mas afinal, a divulgação dos condôminos inadimplentes gera dano moral?
Primeiramente, há de se esclarecer que não é proibido um condomínio cobrar os condôminos devedores, pelo contrário, trata-se de uma cobrança lícita e exigível.
Importante: na relação entre condomínios e condôminos não há relação de consumo, assim, não é aplicado o Código de Defesa do Consumidor – CDC.
Ocorre que, a maneira de tratar condôminos inadimplentes é assunto delicado!
Geralmente, os condomínios são administrados com poucos recursos, na maioria das vezes, em razão da própria inadimplência de seus condôminos.
Veja que, não há possibilidade de ocultação da condição de devedor, pois é evidente a necessidade de prestação de contas aos moradores.
Os condôminos têm o direito de saber quem está inadimplente, uma vez que a falta de pagamento de qualquer das cotas condominiais influencia diretamente a cota cabível a todos.
Na prática: O rol de condôminos inadimplentes não é sigiloso!
Porém, é necessário o síndico observar a maneira como irá disponibilizar tal informação aos demais moradores do condomínio.
Trata-se de um assunto delicado, sendo necessário analisar caso a caso, uma vez que os excessos e a exposição dos devedores a situações vexatórias e/ou humilhantes poderão gerar ação judicial por danos morais em desfavor do síndico ou do condomínio.
Todavia, para que seja configurado o dano moral, o condômino inadimplente terá que comprovar o efetivo constrangimento que sofreu não se prestando para a sua comprovação os aborrecimentos do cotidiano.
Sendo assim, é fato que não pode o condomínio citar o nome dos condôminos inadimplentes, pois tal ato pode caracterizar um constrangimento ilegal.
Entretanto, o síndico pode, em sua prestação de contas, trazer as unidades que estão com dívida, ou seja, dentro do limite do bom senso, a divulgação dos condôminos inadimplentes no âmbito estrito dos condôminos não é conduta vexatória, humilhante ou abusiva.
Dessa forma, caso assim fosse também não seria a conduta de não pagar as taxas condominiais, onerando os demais moradores?
Note-se que, as pessoas informadas sobre as unidades inadimplentes também são condôminas, desse modo, são diretamente interessadas e envolvidas nas finanças do condomínio.
Nesta situação, não há ocorrência de ato ilícito, até porque tais informações são de interesse coletivo do próprio condomínio.
Outrossim, é direito dos demais condôminos o acesso às contas do condomínio, sendo, dessa forma, facilmente identificável a inadimplência das unidades.
Desse modo, a simples informação das unidades inadimplentes, na qual não conste o nome dos condôminos nem qualquer excesso e/ou conteúdo discriminatório ou vexatório, não é capaz de ensejar indenização.
Vejamos, considera-se excesso, por exemplo:
– divulgação em quadro de avisos do prédio ou da administração do condomínio;
– publicação em jornais, mesmo que de circulação interna;
– disponibilização no site do condomínio, mesmo com acesso através de senha;
– outros meios que exponha o inadimplente com o objetivo de constrangê-lo.
Atualmente, é entendimento dos tribunais que, em situações como nos exemplos mencionados, o dever de informação aos demais moradores foi extrapolado, ou seja, não foi o procedimento adequado, podendo o responsável vir a responder ação judicial.
É importante saber que, a dívida condominial é vinculada ao imóvel e não a pessoa, por isso informar o nome dos condôminos é extremamente arriscado e passível de indenização por danos.
No entanto, o mesmo não ocorre quando há indicação apenas do número da unidade!
Desse modo, é plenamente justificável apresentar que determinada unidade está inadimplente, porém, para buscar o valor do débito o condomínio deve utilizar-se dos meios de cobrança trazidos pela lei.
Assim, o síndico e/ou administradora poderá, em assembleia, informar as unidades ou o número de inadimplentes aos demais condôminos, de maneira simples e objetiva, pois assim demonstrará a transparência de sua gestão.
Mas, é preciso ficar atento para não expor ou constranger os condôminos inadimplentes, evitando o ajuizamento de ações judiciais que tenham por objetivo indenização por danos morais.
Portanto, para configurar o dano moral, é necessário que o condômino atingido sofra efetivamente um constrangimento com a divulgação da sua inadimplência, não se prestando para caracterizá-lo os normais aborrecimentos que compõe o dia a dia do relacionamento humano.